上海楼市的实际价值[附评论]

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上海房子的内在价值，或许就是5/3/2。五万三万二万。

可能还不到。

 

但是，“价值”和“涨跌”，绝对是二个概念。

 

 

一）背离

 

上海楼市的实际价值，按我们估计，可能也就仅值5/3/2。五万三万二万。

或许还不到点，应该是4/3/2.

（这个数字以每年13%的速度持续增长，非恒定值）

 

 

为什么这样说，因为诸多细节，揭示着楼价与价值的背离。

1）租售比

2）住宅/商住比

3）购买欲

4）成本

 

我们依次来解释一下这些现象。最后再得出一个很的结论，“泡沫和涨不涨，完全是二个概念”。

 

 

二）租售比

 

首先我们来看租售比。假如你一套600W的房子，你应该每个月收多少租金？

 

有很多彻底没文化的人，他们一开口就是10%。

他们的理由是，“房租”就是你的利润。“房价/房租比”，就是你股票的市盈率PE。

象现在中国股市，你要求10%的回报，所以房租=10%

 

这样的想法，是彻底的无知识，文盲。

炒股的人，之所以一直踏空房子，主要是因为无脑。没文化不看书。

房租代表的是什么呢。代表的是“市红率”。具体算法=“分红/股价”。

我们如果看市红率的话，则中国股市普遍在0.5%以下。

 

 

在第一篇文章总纲级的《毁三观，竖新生 的炒菜学》。文中说道：

 

“楼市/股市”的最终关系，很可能是在拉大十倍的基础上，再拉大十倍。达到100：1

楼市200000/㎡，股市二千点。炒股的人再被屠杀一回。

如果说2015年除夕夜的今天，则目前比例是13：1

 

朋友们啊，你们想一想。是什么样的观点，要放到“总纲”中说呢。

既然是“总纲”，又是一个“精确的”数字。那么这个数字该有多重要啊。

 

如果说，2015年的除夕夜，当时的“楼价/股价”比例，大约是13:1

2016.5夏季的今天，房价60000股票2800 [1]，二者的比例是20:1

炒股的和炒楼的，又拉开了50%的距离。

 

 

我们为什么要说“100倍”呀一百倍。

这个数字并不是无中生有的。而是计算出来的。是2000年的时候，房地产市场的“干净”程度，大约比股票干净100倍。

 

当2002年房价刚刚开始涨了第一个50%，几乎所有的舆论媒体，几乎所有的宣传基调，全部都是“泡沫，炒作，危机”。

对此，我们感到深深的诧异。

 

房地产泡沫？您开什么玩笑。2002年的时候房地产再健康不过，京沪3000元/平米，那就是低估，低估，低估！

我们诧异于媒体怎可以如此地颠倒黑白。放着彻底泡沫化的股市不说，居然好意思黑化楼市“泡沫炒作”。

 

 

象我们这种不拿黑钱不写黑文的良心号。如果让我们计算的话，则“楼市/股市”的泡沫程度，就是100:1。股市比楼市虚高估一百倍。

·         时至2009年，楼市28000元，股票2800点，当时我们说：还有十倍。

·         到了2016年，楼市60000元，股票2800点。二十倍了，还有5倍。

·         到了2026年，楼市250000元，股票2500点。Over，故事结束。

 

 

为什么说房价250000元，股票2500点，故事结束？

因为那个时候，房子的“市红率”也会跌到0.5%以下。从而进入彻底的泡沫区间。

因为房子涨得快，而房租涨得没那么快，“房租/房价比”是一直在跌的。

 

 

我并不是说房子涨到250000元/平米后，他就不再涨了。

而是说250000元/㎡的房价，就和2500点的股市，泡沫程度差不多。以后的路，要换条新探路方法。

 

 

那么，正常的“估值”应该是多少？

象英美这样成熟的有口碑的市场，市红率在2%左右。如果是新兴市场，市红率至少要3~4%。

一个“没有泡沫”的房地产市场，我相信3~4%的房租收益是必需的。相对应的，房价是4/3/2.

 

如果周浦的房价卖到80000元/平米，他的租金很可能会跌破0.5%，这就是典型的泡沫区。

 

 

 

三）商住背离

 

上一节我们讲了房租背离。哪怕计入通货膨胀，房租也应该占到房价4%左右。而上海目前仅有1.5~2%

所以这是泡沫中阶。有泡沫，但还没到破。

 

 

接着我们讲第二个现象。说明市场，并不是因为对住房的需求而驱动上去的。

而是掺杂了稀奇古怪的东西。

 

大约三年之前，有一个85年的小妹妹。在恒隆上班，也没有男朋友，于是她决定买套房子。

研究了半天，她选定了恒隆东北角的一个楼盘。

一房，全款，650W。

 

她来找我咨询。我知道后大吃一惊，“那你为什么不买丽都皇品呢”。

丽都皇品，就是她同一个小区，角落里那幢白色酒店。而且品质远远好于Ladoll.

 

丽都皇品是真正的高档居住。永远铺着大红的地毯，洗刷一新。大堂里弥漫着香水味道。而笔挺制服的干练小妹，守在前台，保证了私密性和熟匿。

而且酒店式公寓可以给你提供大量的服务。尤其象你这样单身的女孩子，酒店物业可以每天帮你打扫房间，清洁衣物，甚至连夜床都帮你开好。上面还洒着花瓣。

这才是享受人生呀。

 

78平米的房子，一室一厅含衣帽间。房型大气合理。向北的户型可以看苏州河，向东可以看雕塑公园大绿地，向南则是璀璨的南京西路CBD。而Ladoll几乎是没景观的。

“最关键中的关键，只要210W。单价28000”！

 

 

不错，你没看错。只要你1/3的价钱。同样的一房，你这可以买三套。

你没去过住宅么。再好的住宅小区，物业始终不能和酒店相比。

舒适度更是破破烂烂，差得远了。

 

我给她的推荐，就是你买丽都皇品。同样的650W，你可以买三套。而且舒适度大大提高。

至于升值潜力呢。我和你一样的商品（甚至更好），你一套我三套。稳赢的。

 

这个小姑娘呢，高智商钻石领。她痛苦地思考了很久。

最后，她下了一个决定；

“我还有点年终奖。把对门那套住宅一房再啃下来。又是650W，全款”！！ 

 

在我们这个市场上，目前关于“商住二用楼”“酒店式公寓”，所有的偏见几乎全是错误的。一般人说起酒店式公寓，无非就是：

1）商水商电，费用较高

2）批地年限短

3）交易税费高

 

但问题是，当房价已经涨到数百万的今天，哪还有人在乎几百元的水电费呢。这根本就是一个借口，而不是理由。

租地期限。中国目前尚没有40年续租的例子。几十年后的事，谁也说不清。就算真的有费用，也不会太高。绝对不值得你今天付出200%的代价。

 

真正的理由。可能就剩下最后一条了：“交易税费高”。

而这是很没有道理的。你不是抱着“自住”的需求去的么？

 

如果市场上每一个人都是“自住”的。那你就根本不需要考虑卖出税费的问题。

如果你真的是“自住”，你就应该选择酒店式公寓，郊区小产权房。因为他们的价格更低。你不需要交易。

 

从残酷事实上讲，目前每一个买住宅的人都是投机。

因为你并不缺房子，并不是为了追求更好的生活，更好的环境，更好的体贴入微的服务。

你宁可花3倍价钱，去买大堂楼道维护远远不如皇品的Ladoll住宅。归根到底你还是想要“赚钱”。

 

酒店式公寓的价格，才是上海真正的房价。才是上海人愿意为“居住”支付的价格。

而住宅，则是包含着“升值投机”的成分在内。

无论你承认不承认，事实就是这样。

 

 

市场并不缺房子，并不是因为你要躺大街了，你过来买房子。

任何一个支付“溢价”的人，本质上还是想着“买楼升值”。

 

这股力量是个隐患。也代表着上海楼价高于“实际使用价值”。[2]

 

 

 

四）成本

 

限购的危害非常大。限购之后，政府若还想维持这个房价。政府就必须大大减少拍地数量。

你必须人为地制造稀缺，才能把价格维持在“均衡水准”之上。

 

 

上海楼市的内在合理价值。我估计就是5/3/2，可能还不到一点，在4/3/2左右。

也就是说，以目前的生产力水平；

如果你想再造一个繁华的人民广场CBD，淮海路商业街，豫园商场，八条地铁，翠湖新天地。

则“黄浦众鑫城”这样的高档楼盘。至少也要50000/m成本。否则不出来。

 

而对于郊区一些垃圾楼盘，周边配套设施接近于零。满目荒芜，罗山路土地无穷无尽供应。

象“仁恒河滨城”这样的垃圾盘，大约20000元/m的成本就可以无限了。郊区盘不值钱。

 

 

而现在的情况呢，我们知道，今天上午周浦刚拍了块地。楼板价已经到了79000元/m。

这块土地其实是不值54.5亿的。周浦的房子也不值8万/平米。

 

 

从这个地块开始，一直向东。类似的已平整土地，还有7块。

如果说“潜在”的农地供应，那简直是无穷无尽。要多少有多少。

 

如果按照正常的农地行情，一亩地农业产出大约20000元/年。回购的话30W肯定够了。

104亩地，这块土地的价格应该是0.3亿。相差150倍。

如果是彻底的市场经济，应该有500元/平米的土地源源不断入市。并把周浦房价彻底地锁死在5000元/平米的极低水准线。

就象三线县城一样。

 

 

2006年时有人问P11，“房价有没有泡沫”。

老滑头的回答一贯是泥鳅的。他回答说：“房子没有泡沫，土地有泡沫”。

 

明明3000W成本的地块，现在拍卖到了54.5亿。

好了，你告诉我，怎么解释这个现象？

怎么圆这个谎。

 

周浦土地都能卖54.5亿，关键是政府“控制供应”。

一年只卖一块地，或者几块地，人为地制造稀缺，周浦才能卖54.5亿。

而不是市场经济，让土地无供应。

 

 

我们都知道，这样的模式，这样的状态下，形成的价格，他是有缺陷的。

而且这些年，上海的供地越来越少，越来越少。

价值规律是难以违背的。随着上海楼价以19%的速度越涨越快，政府就必须以更大的力度，减少供地。

 

等到终有一天，哪怕你供地量减到0，这个价格也站不住。

那市场就彻底崩溃了。

 

 

五）结语

 

综合各方面的现象，我们认为上海楼市是有泡沫的。已经超出了“均衡价格”。

均衡价格是4/3/2，指的是市场经济可以自由无供地下形成的价格。

  

但是，“有泡沫”和“会跌”绝对是二个概念。

我们维持我们的判断:“因为有泡沫，所以对上海楼市不是很看好。最多涨到250000元/平米就差不多了”。[3] 

（首发于2016年5月18日）

---

[1] 这里的房价60000其实还是给面子的。六万不止。

[2] 插播一句题外话，我们观察着“地下室/住宅”价格比。因为地下室意味着“真实居住需求”。当地下室面积/地面面积，价格越接近100%时，说明市场真缺房子。反之，就是投机。

[3] 想来想去，需要对“负利率”的资产模型写一篇文章。但冗长不列入文章了。《负利率下的资产模型 #F450》

 

----附评论:

 

洗洗睡吧:全国人民只有两个真实需求：1房价跌倒地板价2股票涨到天花板价。对手盘是两个真实的供给：1土地供给严控2:股票供给无限。

作者回复:凡是丝期盼的，定不会实现。

 

方成亮，来自蓝光数据恢复:酒店式公寓和纯住宅，提供一个对比视角。以古北二期为例，御翠豪庭70平的一房租金16000，旁边500一天的酒店有的是。但是还是有人租公寓。因为，公寓有封闭环境带来人群的区隔，因为，带着女朋友住酒店式公寓是开房，住公寓是同居。总之，酒店式公寓的估值，以拿地价格，居住氛围，年份，综合起来看，估计应该是2005年那样，大约是纯住宅的75%。现在只有30-50%，说明人性如此，税费低是因为批出来的土地价格低怎么也要交易环节补回来。所以，楼主别说炒房的因为贪婪不如碰酒店式公寓，真贪婪的是谁？

作者回复:酒店标房25平米，

 

阿发 fagiolino:恒隆上啥班年终奖650w...还有2次买房都不贷款？

作者回复:没啃老哦

 

用思考的猪:楼主写楼市比其他的靠谱多了。为了看你的楼市文章，勉强看看其他吹水文字吧

作者回复:好好的“体”不学，赞美“用，术”有什么用

 

石头金:没错，按照工资增幅类比通膨速率，现在内在价值相对97金融危机那时以及内地房市市场化初始时间算作无泡沫期计算的话，在98年时是5000/2800/1500,同岗位工资增长3000到30000，差不多10倍。所以楼主的估算是合理正确的。

 

Voldemort:房价250000的时候 A股也不会是2500了

作者回复:你的意思是2000？

 

郭韵竹:但问题是土地从来就不是也最不可能是受市场规律影响的商品

作者回复:所以说了，还是看涨。直到涨无可涨。

 

燕子:A股好公司也是暴利，象贵州茅台，云南白药。。。。。。

作者回复:暴利关你屁事。股票不是股东。

 

袁淳佶:上海政府人为设置的土地红线造成地价虚高，那要是政府放开土地供应了，细思及恐啊

作者回复:4/3/2啊

 

随便:楼主苦恼的是大家都是来看数字猜涨跌的，真正精髓的奥派理论及纬度分析无人搭理，哈哈！赞你句苦口婆心吧，

 

Sheemy:三年前你已经预测了房价还要继续上行，最迟2015前达到8/5/4，那么为什么还要建议85年小姑娘买酒店式公寓呢？人家不会恨你嘛？哈哈，明明可以涨幅更大

作者回复:我又不关心价格，我只关心价值。

 

千与千寻:中国房价泡沫是无可否认的事实，房价应该和年收入做比较，股市并不准确，尤其是中国的政策股市。政府要抑制或者打压房价最简单和根本的方法就如笔者所说“降低建造成本”，具体来说就是将商品房和经济适用房的土地供应量互换，最好就是商品房10%、经济适用房90%，然后放宽适用房的申请限制（不过申请资质应该做到公证、严格），不过适用房作为保障用房也应该提高交易限制。土地单价下降成本下降，让刚需需求得到充分满足，这样挤压商品房的上行空间。不过最重要的问题就是“国家肯吗？”，土地出让金下降国家收入就会确实，GDP就会大幅下降，这在国家强保GDP（就是为了面子，彰显发展速度）的我国是不可能实现的。理想很丰满，现实很骨感……

作者回复:晒

 

不忘初心:看了公众号胥瑞琦，其中有一篇讲到主观价值论。根据主观价值论，应该是人们愿意出多少价格他的价值就是多少。房价8万，就是人们认为它值8万，房价还存在内在价值吗？求释疑。

作者回复:卖出价才是内在价值，谢谢

 

Varin:写这段话的人，真！“全国人民只有两个真实需求：……股票供给无限。”这不就是“”政府应该让所有脸上长颗大痣的又穷又懒的丝取上范冰冰一样的女人，开着豪车，住着豪宅”一样的要求吗？这种事情不会发生，因为这个世界真公平！

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